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后杠杆时代，房企如何跨越“寒冬”？

房地产行业在过去一年里经历了重大调整。房企如何突破困境，勇往直前？机会在哪里？

对于房地产行业来说，今年经历了前所未有的考验。楼市降温了，城市和城市都冷了。由于资金链紧张，部分高负债房企出现债务违约、经营困难、项目停工、裁员降薪等危机。

然而，减少债务和挤压泡沫是为了更好的发展，只有在绝望的情况下，一切才能发生。今年房地产行业经历了什么？如何突破困难，锐意进取？未来的机会在哪里？

挤压泡沫，消除风险

众所周知，房地产一直是一个高杠杆、高周转、高负债的行业。高杠杆是一把“双刃剑”，既能带来规模的快速扩张，也能带来高负债和高风险。尤其是在监管收紧、行业经历较大市场波动的情况下，很多房企因为负债过高而倒闭。

去年下半年以来，在“房住不炒”的总控基调下，在现有限购、限贷、限售、限价等政策的基础上，依次出台了“三道红线”、“两次集中按揭贷款”、“集中供地”等重磅政策，加上对经营性贷款、信用贷款等违规资金的严查，政策控制力度之强令业内震惊。

从“三条红线”开始，在重大政策加码下，2021年以来，房地产行业发生重大调整，市场销售和支付大幅下滑。柯睿数据显示，城市方面，10月份房地产市场持续降温，重点监测的29个城市商品房成交面积环比下降3%，同比下降22%，同比下降12%。企业层面，80%以上的百强房企月度业绩同比下降，其中44家房企同比下降30%以上，百强房企减少37家。

与此同时，一些高负债房企的风险也暴露无遗，从太和、傅生.初的资金链断裂，到今年蓝光发展、华夏幸福、恒大等部分房企的债务危机，再到10月幻想曲、新力控股、当代置业等房企美元债的大幅违约。与此同时，穆迪等**评级机构下调了10多家房企的评级，原因是流动性减弱，销售和现金流疲软导致再融资受阻。

如果说之前房企整体降杠杆降负债只是表面文章，那么自“三条红线”以来，**采取了坚定的态度，在监管下，房企降负债已经落实。万科董事长于亮曾表示，“三条红线监管有穿透力，股实债清晰，表内外全覆盖。以前的理财技巧没有效果。”

在层层监管和渗透下，2021年房地产行业发生了深刻变化，部分房企经历了债务违约、经营困难、业务收缩、裁员等短期阵痛。但从行业长期发展的角度来看，通过降低杠杆和债务可以挤出金融泡沫，有利于房地产行业的健康发展。对于企业自身来说，也有利于改变过去盲目扩张的行为，增强自身抵御风险的能力。

旭辉集团LAM Raymond表示，行业去杠杆的决策，从长远和全局来看，一定是正确的，可以为行业未来的稳健发展奠定基础，有利于企业的长期发展。杠杆跌晚不如跌早，被动不如主动。在行业风险还没有聚集到爆发之前，就要积极系统地调整，平稳有序地落地。

十八般武艺“活”

早在两年前，于亮就提出了“活着”的论点，而现在，这是对的。“住”成了很多房企的真实写照。

如何生活？在我们看来，2021年，加速销售回款、谨慎拿地、积极还债成为大势所趋，组织架构调整、精细化管理、资产出售频频发生。

比如销售方面，虽然市场越来越冷，各大房企仍在积极推进销售和支付；在土地市场上，在“集中供地”和减债还贷的压力下，房企在征地甚至减少征地时往往更加谨慎理性；融资方面，在整体环境趋紧的情况下，陷入流动性危机的个别房企变卖资产换取生存空间；组织架构方面，从头部房企到中小企业，持续进行战略调整，通过调整组织架构、精细化管理、轻资产改革等措施追求效率发展。

事实上，随着杠杆红利的逐渐消失，房企也从过去的资本驱动、资源驱动转变为管理驱动。用于亮的话说，随着“三条红线”的到来，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。

在业内人士看来，在管理红利时代，房企需要不断提升管理、运营、服务等能力才能有所突破。

除了我们自己的努力，政策环境也在发生微妙的变化。9月底召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会指出，维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。

10月15日，中国人民银行金融市场司司长邹岚表示，部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，要求“红档”企业有息负债余额不得增加。误解是不允许银行发放新的开发贷款，本来应该得到合理支持的新开工项目得不到贷款，这也造成一些企业资金链一定程度上紧张。针对这些情况，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导各大银行准确把握和落实房地产金融审慎管理政策，保持房地产信贷投放平稳有序，维护房地产市场平稳健康发展。

分析人士表示，主管部门的态度给了市场一定的信心，有利于当前房地产市场情绪的恢复和金融市场的正常运行。

新的机会在哪里？

目前，房地产行业已经到了一个新的“十字路口”。当房地产开发业务的“基本盘”遭遇开发阵痛时，很多企业都在想，房地产行业未来的机会在哪里？

LAM Raymond说，长期以来，我听到很多同行猜测政策会在什么时候出台，讨论如何降价打折，但很少听到有人讨论如何研究客户、打造产品、改善服务。“别忘了，那是我们安定下来的基础。”

其实，围绕**未来的发展规划，房企可以在很多领域找到机会，比如城市更新、老旧小区改造、租赁住房、物流地产、物业管理等等。

以物流地产为例，疫情爆发，需求大，增长大。世邦魏理仕《2021中国投资者意向调查》显示，47%的受访投资者选择物流地产作为.青睐的投资标的，自2016年以来..在历年调查中排名..。光大证券指出，与强劲的市场需求相比，我国物流地产发展仍有较大提升空间，物流地产正逐步从另类投资地产向核心投资品类转变。

此外，围绕客户和服务的物业管理，以长期租赁住房为基础，满足新市民和年轻人的住房需求，也有很大的发展空间。于亮说，“围绕城市和客户的同步发展，我们还有很大的机会。”

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